Fuori sede, spesso fuori casa

Gli Italiani, i bolognesi in particolare, possono vantarsi di possedere l’università più antica d’Europa. E anche gli studenti possono “vantarsi” di vivere nelle case più vecchie d’Europa. Fatiscenti, spesso con impianti non a norma e con mobili decrepiti – e le residenze universitarie non riescono a limitare i danni. L’offerta di studentati copre il 10% della domanda dei fuori sede, e questa percentuale si riduce al 4% considerando il totale degli universitari. L’Italia è, manco a dirlo, il fanalino di coda di tutta l’Europa. Si aggiunga poi che il mercato dei fuori sede è destinato ad aumentare perché ci sono poli universitari come quello milanese che stanno attraendo un numero sempre crescente di studenti stranieri. In pratica, l’endemica carenza strutturale di offerta di alloggi si trova di fronte a una crescita esponenziale della domanda. E questa sembra una minaccia.

Chi può colmare questo gap, oppure semplicemente cavalcare un mercato in crescita? Lo abbiamo chiesto a William Maggio, che insieme al suo compagno di banco Valerio Fonseca ha ideato il progetto Dove Vivo, che può essere una prima risposta al problema. Mentre erano studenti fuori sede a Milano, William e Valerio si sono inevitabilmente accorti della difficoltà per gli universitari di trovare un alloggio decoroso, con contratti registrati e impianti sicuri. “Tanto i giovani si arrangiano”, pensavano tutti. Loro hanno voluto pensare diversamente.

Cominciamo inquadrando il problema con numeri concreti.

Gli studenti fuori sede in Italia sono circa 700.000. I posti letto strutturati sono a malapena 70.000, compresi studentati privati, pubblici ed ecclesiastici. E dagli studentati vecchio stampo, più o meno dopo un anno, scappano tutti. Sono situazioni di appoggio per le matricole, utili a far stare tranquilla la famiglia per il primo anno, ma poi spesso i ragazzi scelgono la casa in condivisione.

La situazione sembra impossibile da gestire.

Il problema è anche la carenza normativa. Non c’è un regolamento nazionale: ogni comune, ogni regione dice la sua. Come sempre in Italia, non c’è nulla di semplice.

E l’università come reagisce?

La carenza strutturale è talmente radicata che la soluzione non è immediata. Alcuni atenei si sono evoluti in maniera industriale per offrire soluzioni, ad esempio la Bocconi e il Politecnico di Milano, ma la quantità di domanda è ancora smisurata. Però negli ultimi mesi c’è fermento, un fermento che non c’è mai stato e che attira molti investitori istituzionali. Questo fa sperare che nell’arco di cinque anni la situazione possa essere portata a livello del resto d’Europa. Ad esempio l’università è interessata a operatori come Dove Vivo, perché questo pone un sigillo di qualità sull’offerta di alloggio. In passato gli atenei mettevano solo a disposizione una bacheca dove i privati potevano inserire gli annunci delle case. Invece oggi hanno praticamente smesso di promuovere gli alloggi dei privati perché ne diventano parzialmente responsabili. Se indicano agli studenti una soluzione abitativa senza poterne garantire la qualità e il controllo non fanno bella figura, e preferiscono soluzioni strutturate, con standard di qualità e sicurezza garantiti.

Come sono gli accordi?

Possono essere vari. Per alcuni atenei siamo il provider di alloggio ufficiale che viene venduto con il pacchetto formazione. La formula è “Compri la formazione e anche l’alloggio”. A volte invece l’università semplicemente segnala la nostra presenza. In generale tutti gli atenei hanno l’esigenza di trovare delle soluzioni strutturate perché c’è una carenza devastante di alloggi. Siamo i penultimi in Europa, dietro di noi c’è solo la Grecia.

Quindi gli operatori istituzionali cominciano a capire che le residenze per studenti sono un investimento?

In Italia questo segmento di mercato era completamente sconosciuto, la situazione comincia a smuoversi solo ora. Finora le risposte sono arrivate solo dai privati, che hanno sempre messo a disposizione le loro case.

Poi a complicare la situazione è arrivato Airbnb, che ha diminuito ulteriormente il numero di case a disposizione per gli universitari. Qual è la proporzione del problema?

Il problema è critico a Bologna. La carenza abitativa c’era, e ora è aumentata. Però la situazione è destinata a calmierarsi perché l’affitto di breve periodo è un mercato valido, ma se il privato pensa di guadagnare cifre inverosimili sbaglia. Tutti guardano l’incasso giornaliero e pochi vedono il risultato alla fine dell’anno. Chi è in grado calcolare il rapporto tra ricavi e costi sul lungo periodo, spesso torna all’affitto canonico. Pensare di triplicare i propri incassi non è realistico, e si comincia a guadagnare bene solo se si riesce a occupare l’alloggio per il 70 per cento dell’anno. Oggi molti proprietari stanno tornando indietro. Forse solo Roma può permettersi di vivere di turismo, le altre città fanno più fatica.

C’è quindi differenza tra le diverse piazze?

Il modello di business di Dove Vivo è identico, prendiamo in affitto gli immobili dai proprietari e li ristrutturiamo per affittarli agli studenti e ai giovani lavoratori, ma ogni piazza è diversa. Bologna vive di studenti, così come Torino, che ruota attorno al nucleo del Politecnico. Milano invece accoglie anche tanti giovani professionisti.

Se dovesse fare una geografia degli affitti, quali sono le città più care?

Milano è la più cara, soprattutto nelle aree limitrofe alla Bocconi, anche se non è in centro. Bologna segue a ruota, ma non c’è molta differenza di prezzi. Torino è forse la meno cara. Siamo presenti anche a Roma, che è una piazza difficile, e per l’immediato futuro stiamo valutando anche altre città.

Posto che nessuno vorrebbe vivere in una bettola, quali sono le attuali esigenze dei giovani?

Tempo fa si dava per scontato che i ragazzi dovevano arrangiarsi, dalla ricerca alla parte contrattuale, dalla manutenzione degli impianti ai problemi con i coinquilini. Venivano supportati solo dalla famiglia. Oggi gli studenti e le loro famiglie non cercano solo un alloggio, ma un servizio. Dove Vivo si occupa dell’immobile, dei proprietari e degli inquilini. In primis c’è il genitore che vuole sapere di aver messo il figlio in buone mani. Poi c’è l’esigenza di essere seguiti non solo nella ricerca dell’immobile, ma durante tutta l’esperienza all’interno della casa. E per venire incontro agli studenti anche l’università non deve fermarsi a vendere solo formazione. Si deve occupare delle persone, deve cominciare a pensare alla vita universitaria nel suo complesso.